Договор купли-продажи квартиры. Основные схемы мошенничества и как от них уберечься

В данном разделе Вы можете ознакомиться со статьями Павла Дьякова, посвященные темам кадастра и недвижимости.

Статья подготовлена генеральным директором ООО «Земельное право»

Павлом Владимировичем Дьяковым

Договор купли-продажи квартиры- это документ, содержащий в себе все значимые соглашения и нюансы совершения сделки. Грамотно составленный договор может уберечь и продавца, и покупателя от неприятных последствий начиная от мелочей типа оплаты долга по ком.услугам и заканчивая потерей недвижимости или денег. Наверняка каждый из нас знает ни один такой случай, когда одна ошибка в договоре влечет за собой серьезные последствия. Поэтому стоит обратить серьезное внимание на составление договора купли-продажи квартиры.

Все юристы твердят в один голос, что не существует одинаковых сделок и невозможно даже теоритически разработать образец договора купли-продажи, который учитывал бы особенности каждой из них. Для составления договора лучше всего обращаться к грамотным юристам по недвижимости, которые составили уже добрую сотню таких договоров и в силу опыта вряд ли упустят что-то важное.

Даже если скаченный с интернета образец договора кажется вам довольно полным- стоит проверить еще раз. Ни одни сервис по скачиванию различных бланков и договоров не дает гарантии на отсутствие ошибок, а каждая незначительная ошибка в каждом конкретном случае может повлечь за собой последствия различной тяжести.

Если вы все же решите составлять договор самостоятельно, то стоит обратить внимание на следующие нюансы:

  1. Личность продавца.

В идеале собственник и продавец- одно лицо. Если нет- то продавец должен действовать на законных основаниях. Например, подтвержденных нотариально: это может быть нотариальная доверенность, подтверждение личности законного представителя несовершеннолетнего или недееспособного лица, согласие всех собственников на продажу квартиры. Стоит быть особенно внимательным при покупке квартиры полученной в наследство и проверить является ли продавец наследником, уже вступившим в права наследования и нет ли судебных разбирательств по этому вопросу.

  1. Проверка документов

Необходимо очень тщательно проверять все документы, сопоставлять данные, номера, даты их выдачи и наличие всех необходимых документов. Кадастровый паспорт, свидетельство о регистрации права, основание возникновения этого права, выписка из домовой книги- это минимум, который необходимо проверить. Полный список документов зависит от условий сделки и конкретной квартиры. Составить список и подготовить пакет документов помогут юристы по недвижимости.

  1. Проверка на наличие обременений.

Проверка обременений крайне необходимая мера перед покупкой недвижимости. Некоторые продавцы умышленно умалчивают об их наличии, некоторые и сами о их существовании не подозревают, так что чтобы быть полностью уверенным в покупке «чистой» квартиры- стоит проверить. К обременениям относится огромное множество обязательств от залогов и просрочки оплаты по кредитам до ведения судебных разбирательств в отношении недвижимости. Стоит отметить, что все обременения переходят к новому владельцу вместе с недвижимостью, если иного не предусмотрено договором. Наши юристы помогут проверить обременения и дадут полную консультацию по телефону + 7 (499) 649-31-53 или электронной почте info@zem-obl.ru.

Основные схемы мошенничества при купле-продаже квартир

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся схемы мошенничества и последствия неправильно составленных договоров купли-продажи:

  1. Цена и порядок расчетов

Размытые схемы расчетов пожалуй самая часто встречающаяся мошенническая схема. Чаще всего, мошенники указывают в договоре то, что продавец получил полную сумму денег за недвижимость до подписания договора, а устная договоренность предполагает, что деньги будут переданы после получения подтверждения регистрации права. Таким образом мошенники отказываются выплачивать деньги ссылаясь на пункт в договоре и даже суд вряд ли поможет в данной ситуации.

Второй способ оставить продавца без денег-это прописать в договоре казалось бы стандартную фразу о том, что стороны произвели расчеты в момент подписания сделки. И кажется все в порядке- это стандартная практика, но в момент передачи денег покупатель простит продавца написать расписку в получении денег. Ничего не подозревая продавец пишет расписку, ведь деньги он действительно получил. Каким же удивлением для него становится судебное требование вернуть сумму, указанную в расписке т.к. документально он получил оплату дважды- по договору и по расписке.

Существует схема с указанием в договоре цены, меньшей фактической стоимости квартиры. Эта схема мошенничества может коснуться как продавца, так и покупателя. Если в договоре указывается меньшая стоимость и порядок расчетов предполагает получение денег после регистрации права за новым покупателем- продавец рискует получить только ту сумму, которая указана в договоре, а не фактическую стоимость квартиры. Если же мошенником является продавец схема обычно выглядит так: в договоре указывается меньшая сумма, но расчеты полной суммой производятся в момент его подписания, после продавец, на основаниях прописанных в договоре расторгает его и возвращает покупателю не полную сумму, которую он заплатил, а ту, что указана в договоре.

Еще одним вариантом обмана продавца может послужить исключение из договора пункта, позволяющего расторгнуть договор в случае не выполнения обязательств по оплате договора в конкретно определенное время. По договору покупатель зарегистрировал право собственности, но оплачивать договор не торопится. В Гражданском кодексе не содержится норм, на основании которых можно расторгнуть договор в связи с неуплатой, если не указан период расчетов. Таким образом вы лишаетесь квартиры и денег, вместо которых получаете долговые обязательства с размытым сроком исполнения.

  1. Продажа квартиры по доверенности

Безусловно, не каждая доверенность должна вызывать подозрения, но все же стоит очень внимательно отнестись к сделкам, которые проводятся третьими лицами. Схема в данном случае довольно банальна- доверенность получается не законным путем, чаще всего у недееспособных в силу возраста или болезней лиц и несовершеннолетних. Если доверенность выдана больше года назад, то необходимо встретиться с нотариусом, выдавшим ее и уточнить является ли она действительной. Часто мошенники используют доверенности уже умерших людей. Такие сделки чаще всего признаются не действительными, а вопрос кто же вернет уплаченные деньги остается без ответа.

  1. Физическое и психологическое здоровье продавца

Это конечно более сложная в реализации схема мошенничества, но тем не менее существуют способы внушить нездоровому человеку необходимость совершения тех или иных действий. И если у вас возникли хотя бы малейшие подозрения в недееспособности продавца- необходимо запросить соответствующие справки с психдиспансера и наркодиспансера. Нездоровых людей можно определить по косвенным признакам- собственник присутствует на встрече, но основную беседу ведет сопровождающий, не интересуется условиями сделки и деталями, имеет усталый вид и «пелену» на глазах. Опытные юристы в 90% случаях могут определить недееспособных собственников.

  1. Продажа квартиры полученной по наследству

Приобретение такого типа недвижимости само по себе является очень рисковым. Даже если продавец не является мошенником и никогда не планировал им становится покупателю такая квартира может принести не мало хлопот. Наследованная квартира- это мина замедленного действия, никогда не знаешь когда могут появиться новые наследники или обнаружится новые обстоятельства дела о наследстве. Это совершенно не значит, что такие квартиры не стоит покупать- просто необходимо в договоре предусмотреть пункт об обязанности продавца полностью взять на себя решение претензий на долю в квартире других наследников и за счет своих средств удовлетворить их требования, не привлекая нового владельца.

Так же существуют схемы мошенничества с приватизированными квартирами, квартирами приобретенными с использованием материнского капитала, наличием не прописанных несовершеннолетних детей и многие - многие другие.

Приведенных выше аргументов достаточно, чтоб понять насколько рискованно организовывать такие сделки без участия специалистов. Один неверный шаг, один пропущенный пункт может стоить сотни тысяч, а то и миллионов рублей. Главное помнить- договор купли-продажи квартиры- самое важное в ее покупке.

Как уберечься от мошенников и составить грамотный и полный договор купли продажи квартиры Вас проконсультируют юристы компании «Земельное право». Вы можете задать все интересующие вас вопросы специалистам компании и мне лично (с пометкой: Лично П.Дьякову) воспользовавшись формой ниже или по телефону + 7 (499) 649-31-53.

С уважением, генеральный директор ООО «Земельное право»

Павел Владимирович Дьяков.