Договор купли-продажи между близкими родственниками

В данном разделе Вы можете ознакомиться со статьями Павла Дьякова, посвященные темам кадастра и недвижимости.

Статья подготовлена генеральным директором ООО «Земельное право»

Павлом Владимировичем Дьяковым

Передача недвижимости между близкими родственниками обычно происходит 3 способами: купля-продажа, дарение и завещание. У каждой из этих сделок есть своя специфика, преимущества и недостатки. В данной статье мы не будем рассматривать какая именно сделка и для каких ситуаций больше всего подходит, а поговорим о ситуации в которой уже принято решение заключать договор купли-продажи между близкими родственниками: на что стоит обратить внимание, что предусмотреть, как правильно составить договор купли-продажи.

Игра в кошки-мышки с налоговой

Несмотря на все попытки налоговой службы пресечь фиктивные сделки между родственниками они в большинстве своем все так же остаются таковыми -не исполняется одно из основных условий договора купли-продажи недвижимости- передача денег. В случае, если налоговой службе удастся доказать, что факта передачи не было- такой договор может быть признан недействительным, а на участников наложены штрафы.

Как налоговая узнает об этом? Договор купли-продажи регистрируется в Росреесте, а он в свою очередь уведомляет налоговую службу. После чего, в зависимости от суммы договора начисляется НДФЛ, который продавец должен уплатить. Налог начисляется на квартиры, находящиеся в собственности менее 3 лет стоимостью больше 1 млн. рублей. Тут как раз появляется часто встречающаяся уловка- умышленное занижение стоимости недвижимости с целью избежать уплату налога. К таким сделкам налоговая относится с особым подозрением и часто назначает проверки и если выясняется, что стоимость занижена более чем на 20% от рыночной стоимости она имеет право в провести перерасчет налога исходя из среднерыночной цены и дополнительно назначить штраф за уклонение.

Получение налогового вычета

К сожалению, получить налоговый вычет при покупке недвижимости у близкого родственника нельзя.

Совместная собственность супругов

Если сравнивать договор купли-продажи с дарственной, то в первом- приобретаемое жилье становится совместно нажитым имуществом супругов, когда во- втором случае- одаряемый оставляет за собой право единоличной собственности. Соответственно это может вызвать некоторые споры при необходимости раздела, если конечно не составлен брачный договор или соглашение о разделе имущества, что у нас не так часто встречается.

Несовершеннолетние владельцы квартир

Законодательством установлены некоторые ограничения и запреты на сделки с участием несовершеннолетних. Например, купля-продажа между несовершеннолетними и их родителями (законными представителями) и их близкими родственниками. То есть мать, действующая от лица несовершеннолетнего собственника не может ни купить, ни продать недвижимость своим родителям или другим близким родственникам. Также ограничения действуют на приобретение у родственников жилья с использованием материнского капитала. То есть несовершеннолетний внук не может приобрести жилье у своей собственной бабушки за счет средств материнского капитала. Стоит отметить, что данный запрет распространяется только на случаи, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

Преимущественное право покупки

Любые сделки по купле-продаже долей подчиняются требованию о преимущественном праве покупки. То есть при продаже комнаты в квартире первыми претендентами являются остальные собственники, в то время как договор дарения этим требованиям не подчиняется и подарить долю можно любому.

О безусловных плюсах договора купли-продажи

К таким плюсам безусловно относится сам договор, который предполагает перечень прав и обязанностей сторон, а также ответственность за их неисполнение. Насколько широким будет этот перечень решают стороны. Также наличие акта приема-передачи недвижимости свидетельствует об исполнении всех обязанностей сторон и отсутствию претензий. К тому же сделки купли-продажи сложно оспорить, в отличии, например, от приобретения наследства.

Как Вы уже поняли договор купли-продажи между родственниками не относится к числу простых сделок, у него множество особенностей. Несмотря на то, что большая часть описанного выше может быть смело отнесена к минусам заключения такой сделки составление грамотного договора купли-продажи может перекрыть их все вместе взятые. Правда, только опытный специалист сможет составить выгодный для обеих сторон договор. Юристы компании «Земельное право» провели более 70 таких сделок, в которых все участники остались довольны.

Специалисты компании «Земельное право» готовы предоставит Вам исчерпывающую консультацию по вопросам составления договора купли-продажи между близкими родственниками, учитывающий особенности Вашей сделки и максимально удовлетворяющий Ваши пожелания.

Вы можете задать все интересующие вас вопросы специалистам компании «Земельное право» и мне лично (с пометкой: Лично П.Дьякову) воспользовавшись формой ниже или по телефону + 7 (499) 649-31-53.

С уважением, генеральный директор ООО «Земельное право»

Павел Владимирович Дьяков.