Договор купли-продажи недвижимости в залоге

В данном разделе Вы можете ознакомиться со статьями Павла Дьякова, посвященные темам кадастра и недвижимости.

Статья подготовлена генеральным директором ООО «Земельное право»

Павлом Владимировичем Дьяковым

Продажа залоговой недвижимости за последние 10 лет сформировала целый сектор рынка. Прямо пропорционально росту популярности ипотечного кредитования- растет и количество ипотечной недвижимости выставленной на продажу. О том какие есть способы покупки недвижимости в залоге и что необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи мы рассмотрим в этой статье.

Существует 3 основных варианта продажи заложенной квартиры:

1.Погашение задолженности покупателем.

Такая сделка обычно совершается следующим образом: заключается договор, по условиям которого покупатель передает продавцу сумму, необходимую для погашения задолженности перед банком после чего банк снимает с недвижимости обременение в виде залога и недвижимость реализуется по договору купли-продажи. Также расчет с банком можно осуществить напрямую с использованием депозитных ячеек в которые закладываются 2 разные суммы для продавца и для банка соответственно, после чего банк подает документы на снятие залога и регистрацию новой сделки. Доступ к деньгам они получают уже после регистрации новой сделки. Этот вариант является наиболее безопасным, по сравнению с первым, где деньги для банка передаются продавцу.

2.Из ипотеки в ипотеку

В этом случает покупатель выплачивает продавцу только ту сумму, которая уже выплачена банку, а остальной долг переоформляется на него и продолжает выплачиваться в виде ипотеки. Минусом такой сделки является то, что появляется новый заемщик, которого должен проверить банк и только в случае положительного ответа такая сделка может быть совершена. Да и процент кредита, под который он выдается будет пересчитан на ставки на сегодняшний день (Например: кредит был взят по 11% 5 лет назад, то сегодня о будет выдан по текущей ипотечной ставке 14-15%).

3.Продажа квартиры с аукциона банка

Такой расклад возможен если перестать платить по кредиту. Это пожалуй самый невыгодный вариант и для продажи и для покупки квартиры. Для продавца он невыгоден тем, что продажа с аукциона предполагает цену значительно ниже рыночной, минус задолженность банку, минус оплаты штрафов и судебных издержек и от вырученной суммы почти ничего не остается.

Для покупателя же покупка с аукциона чревата тем, что «одумавшись» бывший владелец может начать судиться с банком по поводу уже вашей квартиры, а это может как минимум принести некоторые неудобства.

Что же касается участия риэлторов или юристов в таких сделках: на эту тему было сломано много копий, и повторяться бессмысленно. Стоит сказать, что продажа залоговой квартиры – непростая сделка, где обе стороны, как правило, нуждаются в поддержке профессионалов т.к. часто человек просто не знает, как правильно действовать в сложившейся ситуации, куда обращаться, какие документы ему нужны и пр. Пожалуй это тот самый случай, когда экономия средств на обращении к опытным юристам едва ли оправдана.

Вы можете задать все интересующие вас вопросы специалистам компании «Земельное право» и мне лично (с пометкой: Лично П.Дьякову) воспользовавшись формой ниже или по телефону + 7 (499) 649-31-53.

С уважением, генеральный директор ООО «Земельное право»

Павел Владимирович Дьяков.