Договор купли-продажи между близкими родственниками

Передача недвижимости между близкими родственниками обычно происходит 3 способами: купля-продажа, дарение и завещание. У каждой из этих сделок есть своя специфика, преимущества и недостатки. В данной статье мы не будем рассматривать какая именно сделка и для каких ситуаций больше всего подходит, а поговорим о ситуации в которой уже принято решение заключать договор купли-продажи между близкими родственниками: на что стоит обратить внимание, что предусмотреть, как правильно составить договор купли-продажи.

Игра в кошки-мышки с налоговой

Несмотря на все попытки налоговой службы пресечь фиктивные сделки между родственниками они в большинстве своем все так же остаются таковыми -не исполняется одно из основных условий договора купли-продажи недвижимости- передача денег. В случае, если налоговой службе удастся доказать, что факта передачи не было- такой договор может быть признан недействительным, а на участников наложены штрафы.

Как налоговая узнает об этом? Договор купли-продажи регистрируется в Росреесте, а он в свою очередь уведомляет налоговую службу. После чего, в зависимости от суммы договора начисляется НДФЛ, который продавец должен уплатить. Налог начисляется на квартиры, находящиеся в собственности менее 3 лет стоимостью больше 1 млн. рублей. Тут как раз появляется часто встречающаяся уловка- умышленное занижение стоимости недвижимости с целью избежать уплату налога. К таким сделкам налоговая относится с особым подозрением и часто назначает проверки и если выясняется, что стоимость занижена более чем на 20% от рыночной стоимости она имеет право в провести перерасчет налога исходя из среднерыночной цены и дополнительно назначить штраф за уклонение.

Получение налогового вычета

К сожалению, получить налоговый вычет при покупке недвижимости у близкого родственника нельзя.

Совместная собственность супругов

Если сравнивать договор купли-продажи с дарственной, то в первом- приобретаемое жилье становится совместно нажитым имуществом супругов, когда во- втором случае- одаряемый оставляет за собой право единоличной собственности. Соответственно это может вызвать некоторые споры при необходимости раздела, если конечно не составлен брачный договор или соглашение о разделе имущества, что у нас не так часто встречается.

Несовершеннолетние владельцы квартир

Законодательством установлены некоторые ограничения и запреты на сделки с участием несовершеннолетних. Например, купля-продажа между несовершеннолетними и их родителями (законными представителями) и их близкими родственниками. То есть мать, действующая от лица несовершеннолетнего собственника не может ни купить, ни продать недвижимость своим родителям или другим близким родственникам. Также ограничения действуют на приобретение у родственников жилья с использованием материнского капитала. То есть несовершеннолетний внук не может приобрести жилье у своей собственной бабушки за счет средств материнского капитала. Стоит отметить, что данный запрет распространяется только на случаи, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

Преимущественное право покупки

Любые сделки по купле-продаже долей подчиняются требованию о преимущественном праве покупки. То есть при продаже комнаты в квартире первыми претендентами являются остальные собственники, в то время как договор дарения этим требованиям не подчиняется и подарить долю можно любому.

О безусловных плюсах договора купли-продажи

К таким плюсам безусловно относится сам договор, который предполагает перечень прав и обязанностей сторон, а также ответственность за их неисполнение. Насколько широким будет этот перечень решают стороны. Также наличие акта приема-передачи недвижимости свидетельствует об исполнении всех обязанностей сторон и отсутствию претензий. К тому же сделки купли-продажи сложно оспорить, в отличии, например, от приобретения наследства.

Как Вы уже поняли договор купли-продажи между родственниками не относится к числу простых сделок, у него множество особенностей. Несмотря на то, что большая часть описанного выше может быть смело отнесена к минусам заключения такой сделки составление грамотного договора купли-продажи может перекрыть их все вместе взятые. Правда, только опытный специалист сможет составить выгодный для обеих сторон договор. Юристы компании «Земельное право» провели более 70 таких сделок, в которых все участники остались довольны.

Специалисты компании «Земельное право» готовы предоставит Вам исчерпывающую консультацию по вопросам составления договора купли-продажи между близкими родственниками, учитывающий особенности Вашей сделки и максимально удовлетворяющий Ваши пожелания.

Вы можете задать все интересующие вас вопросы специалистам компании «Земельное право» и мне лично (с пометкой: Лично П.Дьякову) воспользовавшись формой ниже или по телефону + 7 (499) 649-31-53.

Выдел доли в квартире в натуре. Фактический раздел квартиры

Прибегнуть к необходимости произвести выдел доли в квартире можно по разным причинам. Это может быть развод, вступление в права наследования, необходимость продать часть квартиры с целью получения денежных средств. Законодательством не предполагается фактическое разделение квартиры т.к. она считается неделимым объектом недвижимости. Тем не менее существует ряд прецедентов, в которых такой раздел был произведен. Такой раздел требует определенных технических характеристик объекта и в 99% случаях его невозможно осуществить в многоквартирных домах. Например, необходимо предоставить доступ в новообразованную квартиру из мест общего пользования (подъезд), также необходимо наличие технических помещений их обустройство согласна СИНПам (кухня, санузлы). Также необходимо заключение экспертизы о том, что в результате переустройства жилищные условия одной и другой стороны не будут ухудщены. Реализация такого раздела процедура довольно дорогостоящая и поэтому редко используемая.

Чаще всего выдел доли производится исключительно юридически, после чего собственники могут распоряжаться долями по своему усмотрению, тем не менее распоряжение все также происходит с согласия второго собственника т.к. фактически площадь остается не делимой.

Если же возможности проживать на одной жилплощади нет и договориться не получается необходимо обратиться в суд с ходатайством о выплате компенсации одному из собственников согласно размеру его доли. В данном случае в более выигрышном положении находятся лица, на попечении которых остаются несовершеннолетние дети. Обычно в таких делах суд удовлетворяет требования и обязует выплатить и принять денежные средства после чего долевая собственность прекращается.

Подробнее с прекращением долевой собственности можно ознакомиться в статье Прекращение долевой собственности

Задать все интересующие вопросы по разделу квартиры и другой недвижимости специалистам компании «Земельное право» и мне лично (с пометкой: Лично П.Дьякову) можно воспользовавшись формой ниже или по телефону + 7 (499) 649-31-53.

Договор купли-продажи недвижимости с обременением

В юриспруденции недвижимостью с обременением принято считать жилые и нежилые помещения, свободное пользование и распоряжение которыми ограничено некоторыми обстоятельствами. Данные о наличии обременения на недвижимость содержатся в свидетельстве о государственной регистрации права собственности (с 1.01.2017 в выписке из ЕГРН).

Ниже перечислены самые часто встречающиеся виды обременений и нюансы, на которые стоит обратить внимание при купли-продаже такого жилья:

Ипотечная недвижимость

Покупка квартиры в ипотеку сегодня часто встречающаяся практика, а так как ипотечный кредит обычно берется на довольно большой срок и жизненные обстоятельства могут меняться- и продажа их перестала быть редкостью. Несмотря на обширную практику купли-продажи ипотечных квартир стоит обратить особое внимание на договор при такой сделке. Т.к. в данном вопросе есть 3 заинтересованные стороны: покупатель, продавец и банк, зачастую последним и контролируется законность заключения сделок, и передача недвижимости не возможна без погашения долга перед банком и снятием обременения. Тем не менее стоит предусмотреть соответствующий пункт в договоре и производить оплату только после его исполнения.

Доля несовершеннолетнего ребенка

В нашей практике это довольно часто встречающееся обременение- право несовершеннолетнего ребенка на долю. Покупка такой квартиры чревата тем, что в случае если бывший собственник не выделит несовершеннолетнему долю в другой купленной или имеющейся квартире, права на долю остаются у несовершеннолетнего вне зависимости от того, кому эта квартира принадлежит и сколько владельцев сменила. То есть такое обременение может тянуться не через один договор купли-продажи. В такой ситуации ходатайства органов опеки и попечительства или самого ребенка, по достижению им 18 лет суд чаще всего удовлетворяет и договор признается недействительным т.к. он ущемляет права ребенка.

Рента с пожизненным содержанием

Такие договора чаще всего заключаются одинокими пожилыми людьми, у которых не осталось родственником, которые могли бы ухаживать за ними. Купить или продать такое жилье можно, но только с согласием получателя ренты. Так же стоит отметить, что при покупке такого жилья условия пожизненного содержания переходят на нового владельца, а в случае отказа от их выполнения получатель ренты в праве расторгнуть договор в одностороннем порядке. На условия договора ренты нельзя повлиять условиями договора купли-продажи такого жилья, поэтому если вы не хотите нести обязанности по уходу за получателем ренты- стоит избегать покупки таких квартир. Узнать о наличии обременений можно заказав проверку по телефону +7 (499) 649-31-53

Недвижимость находящаяся в аренде

Встречаются ситуации, когда совершается покупка недвижимости, которая на момент заключения договора находится в аренде. Иногда это становится неприятным сюрпризом для нового владельца. То есть во время проверки обременений выявлено не было, а по факту недвижимость находится в пользовании третьих лиц. В данном случае стоит учесть несколько особенностей: договор купли-продажи и изменение собственника не являются причиной автоматического расторжения договора аренды и арендодатель имеет право пользоваться недвижимостью до конца срока действия договора. Договор длительной аренды (от года и более) подлежит государственной регистрации и относится к обременениям. Если вы заключаете договор купли-продажи такой недвижимости и не собираетесь сдавать ее в аренду необходимо предусмотреть пункты обязывающие продавца расторгнуть все договора аренды, иначе все проблемы с расторжением лягут на нового владельца и чаще всего без суда не обходится.

В качестве обременения также могут выступать сервитут (право ограниченного пользования объектом), доверительное управление, принадлежность к памятнику культуры.

Безусловно покупка недвижимости с обременением предполагает определенные неудобства и риски, но если обратиться к опытным и грамотным специалистам для составлением договора купли-продажи, проверки полного круга собственников и наличия обременений эти риски можно максимально минимизировать.

Если Вы предпочитаете быть спокойным за свою недвижимость и не подвергаться рискам - специалисты компании «Земельное право» готовы предоставит Вам исчерпывающую консультацию по вопросам составления договора купли-продажи с обременением и провести проверку обременений и составить договор учитывающий особенности Вашей сделки и максимально удовлетворяющий ваши пожелания.

Вы можете задать все интересующие вас вопросы специалистам компании «Земельное право» и мне лично (с пометкой: Лично П.Дьякову) воспользовавшись формой ниже или по телефону + 7 (499) 649-31-53.

Прекращение долевой собственности на недвижимость

Прекращение права долевой собственности обычно имеет несколько типов оснований. Фактом прекращения долевой собственности является регистрация права на выделенную долю, как отдельный субъект, либо получение компенсации, в случае невозможности выделения доли или ее несоответствие.

Типы оснований для прекращения права долевой собственности:

  1. Прекращение права собственности полностью для всех владельцев в ввиду различных причин (в т.ч. продажа общей собственности, гибель имущества и т.п.);
  2. Переход права собственности к одному владельцу;
  3. Выдел доли из общего имущества;
  4. Раздел общего имущества.

Если касаемо первых двух типов оснований-все довольно просто, то с последними двумя зачастую возникает множество сложностей.

Выдел доли из общего имущества

Согласно закону любой из собственников может потребовать выдела своей доли и не существует каких-либо ограничений или урегулирований в этом праве (п. 2 ст. 252 ГК РФ). В случае возможности разделить имущество в точном соответствии с размерами долей- такой раздел не вызывает больших трудностей. Выделившийся собственник приобретает право индивидуальной собственности на выделенную долю, для остальных собственников сохраняется право общей собственности (в случае если собственников остается два и более).

Сложнее считается выдел доли из фактически неделимого имущества. Сложности чаще всего возникают из-за:

  1. Несоразмерности доли и выделяемого в натуре имущества т.е. фактически может быть выделено имущество стоимость которого больше или меньше размера доли. В этом случае используется компенсация. Если фактически выделенное имущество больше доли- компенсация выплачивается остальным собственникам, если меньше- собственники выплачивают компенсацию заявителю выдела.
  2. Выдел доли невозможен без нанесения серьезного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Такая ситуация чаще всего возникает при разделе объектов, изначальная планировка которых не предполагает разделения на два независимых помещения. Более подробно об этом в статье Раздел дома

Размер компенсаций и другие вопросы связанные с выделом решаются по согласованию сторон, в случае если соглашения достичь не удается- все вопросы решаются в судебном порядке после проведения экспертизы и заключения судебных экспертов.

Существует также принудительная выплата компенсации. Она осуществляется только в судебном порядке и реализуется только при совпадении всех нижеперечисленных условии:

  1. Выделяющийся собственник настаивает на выделе доли в натуре
  2. Доля не может быть фактически выделена
  3. Доля является незначительной
  4. Выделяющийся собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества (интерес определяется как необходимость в использования имущества в силу возраста, состояния здоровья, наличия детей, нетрудоспособных членов семьи и т.д.)

Раздел общего имущества

Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности проводится чаще всего по соглашению сторон.

Раздел фактически представляет собой выдел доли в натуре в отношении каждого из собственников, либо выплату компенсации в случае невозможности выдела доли. Все правила используемые для выдела доли применяются к разделу имущества, в т.ч. принудительная компенсация.

Однако в случае раздела неделимого имущества, если судом будет установлено, что один из собственников имеет существенный интерес в использовании - суд может передать его в единоличную собственность заинтересованного лица, вне зависимости от размера его доли с выплатой компенсации всем остальным собственникам.

В результате раздела имущества общая долевая собственность прекращается для всех собственников и возникает право индивидуальной собственности, образовавшейся в после раздела.

Несмотря на то, что ситуации с необходимостью прекращения права долевой собственности, раздели и выдела имущества встречаются довольно часто до сих пор не существует стандарта его реализации. Все дела рассматриваются индивидуально в виду огромного количества нюансов, которые невозможно исчерпывающе отразить ни в одном стандарте. Консультация опытного юриста в данной ситуации становится необходимостью, которая поможет сократить затраты и максимально выгодно использовать все особенности раздела.

Специалисты компании «Земельное право» уже более 5 лет занимаются выделом доли и разделом общего имущества. На счету компании более 100 судебных разбирательств, 86 из которых было выиграно нашими юристами.

Вы можете задать все интересующие вас вопросы специалистам компании «Земельное право» и мне лично (с пометкой: Лично П.Дьякову) воспользовавшись формой ниже или по телефону + 7 (499) 649-31-53.

Договор купли-продажи недвижимости в залоге

Продажа залоговой недвижимости за последние 10 лет сформировала целый сектор рынка. Прямо пропорционально росту популярности ипотечного кредитования- растет и количество ипотечной недвижимости выставленной на продажу. О том какие есть способы покупки недвижимости в залоге и что необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи мы рассмотрим в этой статье.

Существует 3 основных варианта продажи заложенной квартиры:

1.Погашение задолженности покупателем.

Такая сделка обычно совершается следующим образом: заключается договор, по условиям которого покупатель передает продавцу сумму, необходимую для погашения задолженности перед банком после чего банк снимает с недвижимости обременение в виде залога и недвижимость реализуется по договору купли-продажи. Также расчет с банком можно осуществить напрямую с использованием депозитных ячеек в которые закладываются 2 разные суммы для продавца и для банка соответственно, после чего банк подает документы на снятие залога и регистрацию новой сделки. Доступ к деньгам они получают уже после регистрации новой сделки. Этот вариант является наиболее безопасным, по сравнению с первым, где деньги для банка передаются продавцу.

2.Из ипотеки в ипотеку

В этом случает покупатель выплачивает продавцу только ту сумму, которая уже выплачена банку, а остальной долг переоформляется на него и продолжает выплачиваться в виде ипотеки. Минусом такой сделки является то, что появляется новый заемщик, которого должен проверить банк и только в случае положительного ответа такая сделка может быть совершена. Да и процент кредита, под который он выдается будет пересчитан на ставки на сегодняшний день (Например: кредит был взят по 11% 5 лет назад, то сегодня о будет выдан по текущей ипотечной ставке 14-15%).

3.Продажа квартиры с аукциона банка

Такой расклад возможен если перестать платить по кредиту. Это пожалуй самый невыгодный вариант и для продажи и для покупки квартиры. Для продавца он невыгоден тем, что продажа с аукциона предполагает цену значительно ниже рыночной, минус задолженность банку, минус оплаты штрафов и судебных издержек и от вырученной суммы почти ничего не остается.

Для покупателя же покупка с аукциона чревата тем, что «одумавшись» бывший владелец может начать судиться с банком по поводу уже вашей квартиры, а это может как минимум принести некоторые неудобства.

Что же касается участия риэлторов или юристов в таких сделках: на эту тему было сломано много копий, и повторяться бессмысленно. Стоит сказать, что продажа залоговой квартиры – непростая сделка, где обе стороны, как правило, нуждаются в поддержке профессионалов т.к. часто человек просто не знает, как правильно действовать в сложившейся ситуации, куда обращаться, какие документы ему нужны и пр. Пожалуй это тот самый случай, когда экономия средств на обращении к опытным юристам едва ли оправдана.

Вы можете задать все интересующие вас вопросы специалистам компании «Земельное право» и мне лично (с пометкой: Лично П.Дьякову) воспользовавшись формой ниже или по телефону + 7 (499) 649-31-53.

Информация предоставленная на сайте не является публичной офертой